（美國暢銷書作家弗蘭克·麥金尼（Frank McKinney）耗資2900萬美元在佛羅里達州建造了一座名叫“Acqua Liana”的 環保 大廈，被美國綠色建筑委員會認定為首座綠色大廈。）
美國節能委員會及美國綠色建筑委員會兩家機構的數據顯示，美國家庭住宅的能耗占全國總能耗的25%，商業建筑能耗占全國總能耗的19%。大部分建筑壽命為50年-100年，一棟特定建筑會在這50年-100年間不斷地消耗能源、制造二氧化碳氣體。數據顯示，如果現有所有商業建筑都可以做到50%的能效提升，每年可以減少600萬噸的二氧化 碳排放 ——相當于每年減少100萬輛車的使用。
這個巨大的建筑能效市場，可為美國創造出價值約2790億美元的投資機會。這些投資可在十年間創造約1萬億美元的用能成本節約——相當于美國年度電力消費的30%。同時，如果所有的改造項目都可以被實施，可累計創造330萬個新崗位。
提高能效既可以幫助業主或租戶實現用能成本節約，也可以幫助政府實現減排目標。但能效項目往往需要巨額前期投資和較長回收周期，超出了個體業主或租戶的承受能力，單純依靠政府扶持又會造成巨大財政壓力。這些原因阻礙了美國能效市場的發展。
創新融資機制誕生
2008年的一天，美國加利福尼亞州伯克利市的一批市民聯名請求市政府將現有的市政管線從地上鋪設轉換成地下鋪設。地下綜合管廊工程都需要巨額的前期投資，但是為了回應市民訴求并且實現工程融資，市政府決定通過發行債券的方式來支付項目預付款，受益的居民則通過物業房產稅里的附加條目來逐年還清政府預支的項目款項。
融資過程中，當時市長辦公室負責此工程的專員Cisco DeVries開始思索：市政項目與能效項目相似，都具有前期投資成本高、投資回報周期長等特點。伯克利市案例的融資機制是否能夠用于建筑能效及可再生能源項目上？
Cisco沒有止步于思考，而是以伯克利市的案例為基礎創立了一個名為資產評估性 清潔能源 融資（Property Assessed Clean Energy， 簡稱PACE）的綠色融資機制。
這個簡單直接的機制可以幫助業主從第三方投資人處獲得能效項目的前期投資，包括用于安裝屋頂光伏板、升級供熱制冷系統、改造水泵、增強建筑外圍護等能效升級改造工程的全部費用。投資人與地方稅務機關協調，在房產稅賬單上相應加上額外的還款項，并規定每期的還款金額及還款總時長。對于物業持有者來說，他們不需要經歷繁瑣的申報流程便可享受低成本的專項貸款，以及后期能效升級所帶來的用能成本節約和舒適度提升。
其實，PACE融資機制所采用的模式在美國有著悠久的歷史。追溯到19世紀，為支持基礎設施建設，在美國的一些地方涌現出了一批“特區”。以“特區”為單位，政府發行一系列免稅的市政債券，為一些包括人行道、消防站、 污水處理 和路燈等公共事業進行融資。這些費用被作為額外的資產評估項加入到“特區”居民的房產稅中，用以償還市政債務。
此類融資模式初期均采取了自下而上的發展形式，首先由地方政府主導建立“特區”、進行立法，之后隨著其發展漸漸獲得聯邦政府的支持。加利福尼亞州在2008年率先通過了第一條PACE相關立法并且聯合伯克利市啟動了名為Berkeley First的氣候融資項目，為PACE的迅速發展奠定了良好基礎。
不久后，美國環保部為伯克利市提供了一筆補助金，支持其撰寫《地方政府能效提升及可再生能源的使用指南》，并在該指南的指導下，實施了第一個PACE融資案例。第一例PACE案例向大眾展示了一個成功的融資模式如何有效地減輕政府在建筑能效投資方面的壓力，更好地撬動社會資金，從而將能效投資市場轉變為一個更健康的、以市場為導向的成熟市場。
PACE在2009年正式獲得了來自白宮的支持，其被采用率也呈飛速增長的狀態。直至今日，全美國有超過32個州通過了PACE立法——覆蓋超過80%的人口。
多方共贏
PACE的出現突破了能效市場的發展壁壘，通過掛鉤物業房產稅，有效撬動了針對能效及新能源應用的社會資本的投資，降低了政府的財政壓力。與其他已存在的融資機制相比，PACE的優勢明顯。
信用增級。以PACE方式進行融資，以地方政府房產稅的形式來償還能效升級項目貸款，PACE融資機制提供了更強有力的信用增級。PACE費用的征收是由地方政府授權機構來完成的，此類機構同時還負責征收被拖欠的房產稅。業主拒不支付PACE費用基本等同于拒繳房產稅，在美國拒繳房產稅會觸發強制措施，后果嚴重。而購買違約房產的新業主必須償還被拖欠費用并將繼續按時償還剩余還款。
因此，投資者的風險主要在于房產被毀壞，或在其喪失抵押品贖回權后未能再次售出。
降低政府成本。通過政府設立貸款損失準備金來提供信用增級是常見方式，但這并未改變實際貸款違約率，二是將最高可與準備金金額相等的違約成本轉嫁給政府。PACE的不同之處是：資金完全來源于私有部門。在PACE機制中，地方政府的唯一職責就是運用其行政權力來為第三方投資者收集PACE還款，或將該權力直接下放至第三方投資者。
在PACE融資機制下，地方政府承擔的成本僅包括少量行政成本。而地方政府能夠通過收取管理費用，并以將其并入借貸成本的方式收回這些少量的管理成本。因此，地方政府僅僅是提供給第三方投資人一個接觸稅收系統的平臺，自身并不承擔任何違約風險。
滿足業主訴求。PACE旨在提供針對能效提升及可再生能源應用的專項資金，可以用于支付能效改造工程所產生的全部增量成本。業主在不需要個人信用擔保的情況下便可以從投資人處獲得低成本的長期融資。
與傳統房產稅類似，PACE評估與房產綁定在一起，在下一次房產稅評估時轉移給新的業主。因此如果開發商在完全償清綠色建筑能效升級投資費用前將建筑出售，則無需再承擔剩余還款額。
為各方提供更好的經濟價值。通過落實建筑能效升級投資，PACE融資能夠降低建筑的運營成本、提高建筑的凈運營收入和其資產價值。由于PACE融資能夠在15年-20年間分期償還投資，每年的償還金額將遠低于節約出來的用能成本。
PACE融資還能夠從應稅資產收入中扣除能效提升技術應用（包括太陽能(5.260, -0.12,-2.23%)發電）的成本，從而提高凈運營收入和資產價值。此外，PACE融資適用于各種租賃類型，包括租戶支付用能成本和物業費的三凈租約（即除了基本的房租之外，房客還負責所租賃區域的地產稅、保險費和分攤公共區域維護費），以及業主支付所有物業成本的全服務租賃。
全美推廣
在過去十年的發展中，PACE已為美國建筑行業能效提升及可再生能源項目提供了近41億美元的融資，并以每年幾乎翻倍的速度增長（詳見圖1、圖2）。迄今共有15.3萬棟住宅建筑受益于住宅建筑PACE融資機制，融資金額總量為38億美元，并在此過程中創造了4.5萬個就業崗位。
PACE融資機制在商業建筑市場也取得了初步成功，約1000棟商業建筑利用PACE機制融資進行 節能 升級改造及可再生能源利用，融資總額達4億美元，并在此過程中創造了6000多個就業崗位。
除了為既有建筑提供創新融資機制，PACE在新建建筑市場也進行了積極嘗試。美國地方政府在PACE新建建筑市場推廣過程中展現了強大的領導力及創新性。
科羅拉多州政府在落實PACE機制的過程中因地制宜，為當地新建建筑市場出臺了全美領先的PACE融資地方專項計劃，推動了PACE的本地化及二次創新。該計劃能夠為新建建筑的開發商提供最高達項目建設成本20%的資金，前提是開發商提供項目能耗預評估報告，通過建筑能耗模擬證明本建筑的能耗可以低至一定水平。
該計劃一經推出就引發了開發商的濃厚興趣，極大地推動了PACE融資機制在新建建筑市場的應用。
PACE的成功離不開各級政府的大力支持。除了地方政府的創新舉動，美國聯邦政府也在PACE的推廣過程中起到了積極作用。PACE從一個地方政府的成功案例，逐漸在美國聯邦政府的支持下推廣至全國。
2010年，美國能源部發布《PACE融資機制示范項目導則》，為各州政府提供了實施層面的指導原則。該導則聚焦PACE機制的頂層設計，涉及消費者與借貸人保護條例、PACE機制與其他現行能效相關機制的兼容性、供應商產品標準與運行標準、項目評價體系等各方面。
項目評價體系包含了成本效益分析、 節能 分析以及社會效益等技術性量化指標。2016年底，美國能源部更新了導則的細則，更加全面地為聯邦與各州地方政府、PACE項目行政管理、供應商等利益相關方提供了翔實的指導原則。
同一年，美國住房及城市發展部（HUD）宣布，聯邦房屋管理局（FHA）正式承認將PACE融資作為房產稅的特殊評估項，為參與PACE融資的固定資產提供房貸保險，從法律層面上對PACE融資機制的性質進行了更清晰的定義，并明確了PACE貸款的清算優先權。
在各級政府、私營部門、社會資本及非營利機構的通力合作下，PACE融資機制在美國建筑能效及新能源領域完成了綠色融資創新，克服了物業持有年限不確定與能效投資回報年限過長的矛盾，使得原本無法得到融資的長期投資項目獲得了低成本的貸款。
